1 november 2017
tekst en afbeeldingen: Mechteld van der Vleuten
Vereniging van Eigenaars, de VvE
Een VvE, een Vereniging van Eigenaars, is onlosmakelijk verbonden aan de eigendom van een appartement. Zodra iemand eigenaar wordt van een appartement, wordt hij of zij tegelijk lid van de VvE. Deze VvE is er om de belangen van de gezamenlijke eigenaars te behartigen en het gebruik, beheer en onderhoud van het gebouw te regelen. Binnen een complex is dus iedere eigenaar lid van de VvE.
Er zijn tegenwoordig echter steeds meer appartementengebouwen waar niet alleen eigenaar-bewoners wonen, maar ook huurders. Samen in één gebouw. En vaak is er dan ook een groot-eigenaar, die woningen verhuurt. Dat wordt dan een gemengd complex genoemd, een appartementengebouw waar zowel huurders als eigenaars wonen. Die kennen we in Zeist ook, bijvoorbeeld de Montessoriflat aan de Laan van Vollenhove, maar ook aan de Antonlaan en elders in Zeist zijn er ‘gemengde complexen’.
Het gaat niet altijd goed. Als de VvE bijvoorbeeld besluit om te renoveren, komt de verhurende eigenaar klem te zitten. Hij moet immers eerst overeenstemming hebben met zijn huurders. Andersom komt het ook voor: als de VvE weigert om gebreken te herstellen, kan de huurder de verhurende eigenaar aanspreken. Maar die is voor het herstel van de gebreken afhankelijk van de VvE! Niet alleen de huurders of de verhuurder kunnen klem komen te zitten, de particuliere eigenaars ook. Als in een gebouw veel appartementen (nog) in één hand zijn, dan heeft de groot-eigenaar veel stemrecht in de vergadering van de VvE. Hij kan als het ware zijn zin doordrukken, en de particuliere eigenaars kunnen het gevoel krijgen dat het eigenlijk geen zin heeft om nog naar de vergadering te gaan.
Het wonen zelf moet centraal staan; niet de vraag aan wie je daarvoor betaalt
Op 1 september jl. verdedigde ik mijn proefschrift ‘Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners’. Uit mijn onderzoek, dat bijna zes jaar in beslag heeft genomen, blijkt zonneklaar dat het appartementsrecht en het huurrecht elkaar op tal van onderwerpen in de weg zitten. Het gevolg: miscommunicatie en onbegrip bij alle partijen.
Groot-eigenaar, eigenaar-bewoners en huurders hebben allemaal met elkaar te maken, maar op verschillende manieren. Eigenaren zijn gebonden aan de VvE-regels en het appartementsrecht huurders aan het huurrecht en soms ook aan een deel van de VvE-regels; de groot-eigenaar heeft de wettelijke verplichting om met de huurders te overleggen, maar is als eigenaar weer gebonden aan de regels van de VvE. Huurders en de particuliere eigenaars die samen in het gebouw wonen, hebben formeel nauwelijks met elkaar te maken, maar ze komen elkaar wel dagelijks tegen. Huurders moeten zich (als ze zijn komen wonen nadat de VvE is ontstaan) houden aan de regels van de VvE. Dat staat ook in de huurders- of gebruikersverklaring die ze moeten ondertekenen. Wat is er dan logischer dat ze ook inspraak hebben in de regels? Als de partijen gestructureerd met elkaar zouden samenwerken, zou het begrip voor elkaars positie flink kunnen verbeteren.
Daarom pleit ik voor meer overleg tussen eigenaars en huurders. Goed overleg kan veel oplossen. Dat betekent dan op de eerste plaats dat huurders ook toegang moeten krijgen tot de vergadering van de VvE, en dat ze invloed moeten krijgen op de regels die de VvE stelt. Zeker als die ook op huurders van toepassing zijn. Maar er zijn ook bestaande rechten van huurders die al huurden vóórdat begonnen werd met de verkoop van woningen in het gebouw, dus voordat de VvE er was. Zittende huurders beroepen zich vaak op die bestaande rechten. Ik ben ervóór dat voor alle bewoners dezelfde rechten en plichten gelden. Dat kan het “wij-zij”-gevoel verminderen en de duidelijkheid en het gevoel van betrokkenheid versterken.
Kortom: wat mij betreft maakt zou het eigenlijk niet uit moeten maken of je iedere maand voor het wonen betaalt aan de verhuurder of aan je hypotheekverstrekker: je bent allemaal bewoner. De bewoners vormen een soort woongemeenschap waarin ze moeten samenwerken om het gebouw in goede staat te houden, maar vooral ook om er op een prettige manier te wonen.
Het boek ‘Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners’ kost € 79,50 en is in iedere (web-)boekhandel te koop.
